IVA o Transmissions Patrimonials Oneroses en la compra d'habitatge

Concepte de primer lliurament d'habitatges (habitatges nous)

S'entén per “primer lliurament” d'habitatges aquelles que s'adquirixen al promotor quan la construcció o rehabilitació estiga acabada, tret que els habitatges s'hagueren utilitzat de forma continuada per un termini igual o superior a dos anys per persones diferents dels adquirents.

És a dir, si el promotor, una vegada finalitzades les obres, lloga els habitatges i transcorreguts dos anys les posa a la venda, si els habitatges s'adquirixen pels mateixos arrendataris, el lliurament de les mateixes suposen un “primer lliurament”, no així, si els esmentats habitatges s'adquirixen per persones diferents.

Es considera que les obres de construcció d'una vivenda estan acabades quan s'expedix un certificat de final d'obra per l'arquitecte i aparellador que les van dirigir.

  • Els primers lliuraments d'habitatges (habitatges nous) tributen per l'Impost sobre el Valor Afegit (IVA).
  • Les segones i ulteriors lliuraments d'habitatges (habitatges utilitzats) tributen per l'Impost de Transmissions Patrimonials (Concepte Transmissions Oneroses) (ITP).

Concepte d'habitatge i tipus d'IVA aplicable a la compra i a l'arrendament amb opció de compra

Tradicionalment, la Direcció General de Tributs definix l'habitatge com a "edifici o part del mateix destinat a habitació o casa d'una persona física o d'una família, constituint la seua llar o la seu de la seua vida domèstica".

La Llei 37/1992, de 28 de desembre de l'Impost sobre el Valor Afegit, no definix expressament què s'entén per habitatge a efectes de l'IVA; tanmateix, quan establix el tipus impositiu aplicable al lliurament de les mateixes preceptua que s'aplicarà el tipus impositiu reduït del 10% al lliurament d'edificis destinats principalment a habitatges (edificacions en què almenys el 50% de la superfície construïda es destine a habitatges), inclosos garatges i annexos en ells situats que es transmeten conjuntament i, sempre que el nombre de places de garatge a assignar a cada propietari no excedisca de dues unitats.

La compra d'un habitatge nou suposa per al comprador l'obligació de suportar l'Impost sobre el Valor Afegit. L'IVA que suporta el comprador és el resultat de multiplicar el preu de la vivenda pel tipus impositiu vigent en el moment de la compra. El pagament es fa al venedor que, al seu torn, ha d'ingressar l'impost a la Hisenda Pública.

Els tipus impositius establits actualment són:

  • 10% amb caràcter general.
  • 4% quan es tracte d'habitatges de protecció oficial de règim especial o de promoció pública.

Als contractes d'arrendament amb opció de compra d'edificis o parts dels mateixos destinats exclusivament a habitatges, incloses fins a dues places de garatge per habitatge i annexos en ells situats que s'arrenden conjuntament, abans d'exercitar l'opció (prestació de serveis), s'aplicaran els tipus impositius del 10% i, del 4% en el cas d'habitatges de protecció oficial de règim especial o de promoció pública.

La compra d'una vivenda usada suposa per al comprador el pagament de l'Impost de Transmissions Patrimonials oneroses que ha d'ingressar ell mateix a la Hisenda Autonòmica corresponent al lloc en el qual es trobe situat l'immoble.