Guanys patrimonials derivats de la venda d'un immoble

Guanys patrimonials derivats de la venda d'un immoble

Constituïx una renda sotmesa a gravamen l'obtenció d'un guany patrimonial  com a conseqüència de la venda d'un immoble.Esta renda s'entén meritada quan es produïx l'alteració patrimonial.

Amb caràcter general, el guany es determinarà per la diferència entre els valors de transmissió i d'adquisició.

Amb caràcter general, el guany es determinarà per la diferència entre els valors de transmissió i d'adquisició.

  • Guanys meritats des de l'1 de gener de 2015

    El valor d'adquisició estarà format per l'import real pel qual es va adquirir el bé objecte de transmissió, al que se sumaran l'import de les despeses i tributs inherents a l'adquisició, exclosos els interessos, que s'hagueren satisfet per l'ara transmitent

    Si l'immoble que ara es transmet haguera estat arrendat, el valor així determinat s'haurà de minorar en l'import de les amortitzacions corresponents al període d'arrendament

    El valor de transmissió serà l'import real pel qual l'alienació s'haja efectuat, minorat en l'import de les despeses i tributs inherents a la transmissió que hagen sigut per compte del venedor.

  • Guanys meritats fins al 31 de desembre de 2014

    El valor d'adquisició estarà format per l'import real pel qual es va adquirir el bé objecte de transmissió, al qual se sumaran l'import de les despeses i tributs inherents a l'adquisició, exclosos els interessos, que s'hagueren satisfet per l'ara transmitent.Segons l'any d'adquisició, este valor es corregirà mitjançant l'aplicació d'uns coeficients d'actualització que establix, de forma anual, la Llei de Pressupostos Generals de l'Estat.

    Per als béns que s'hagen transmés l'any 2014, els coeficients són els següents:

    Any d'adquisicióCoeficient
    1994 i anteriors
    1995
    1996
    1997
    1998
    1999
    2000
    2001
    2002
    2003
    2004
    2005
    2006
    2007
    2008
    2009
    2010
    2011
    2012
    2013
    1,3299
    1,4050
    1,3569
    1,3299
    1,3041
    1,2807
    1,2560
    1,2314
    1,2072
    1,1836
    1,1604
    1,1376
    1,1152
    1,0934
    1,0720
    1,0510
    1,0406
    1,0303
    1,0201
    1,0100

    No obstant això, quan les inversions s'hagueren efectuat el 31 de desembre de 1994, serà d'aplicació el coeficient 1,4050.

    L'aplicació d'un coeficient diferent de la unitat exigix que la inversió s'haja fet amb més d'un any d'antelació a la data de transmissió del bé immoble.

    Si l'immoble que ara es transmet haguera estat arrendat, el valor així determinat s'haurà de minorar en l'import de les amortitzacions corresponents al període d'arrendament.Estes amortitzacions també s'actualitzen atenent a l'any que corresponguen.

    El valor de transmissió serà l'import real pel qual l'alienació s'haja efectuat, minorat en l'import de les despeses i tributs inherents a la transmissió que hagen sigut per compte del venedor.

    La diferència entre el valor de transmissió i el valor d'adquisició així trobades serà el guany que se sotmeta a tributació.

No obstant això, si l'immoble es transmet per una persona física que el va adquirir anteriorment al 31 de desembre de 1994, el guany prèviament trobat pot resultar reduït en aplicar un règim transitori.

Si el transmitent ha adquirit l'immoble en dues dates diferents o l'immoble ha estat objecte de millora, caldrà efectuar els càlculs com si es tractara de dos guanys.

Exempció parcial:

Estan exempts en un 50 per cent els guanys patrimonials derivats de la venda d'immobles urbans situats en territori espanyol que hagueren sigut adquirits a partir del 12 de maig de 2012 i fins al 31 de desembre de 2012.Esta exempció parcial no resulta aplicable:

  • En el cas de persones físiques, quan l'immoble s'haguera adquirit o transmés al seu cònjuge, a qualsevol persona unida al contribuent per parentiu, recta en línia o col·lateral, per consanguinitat o afinitat, fins al segon grau inclòs, a una entitat respecte de la qual es produïsca, amb el contribuent o amb qualsevol de les persones anteriorment citades, alguna de les circumstàncies establides a l'article 42 del Codi de Comerç, amb independència de la residència i de l'obligació de formular comptes anuals consolidats.
  • En el cas d'entitats, quan l'immoble s'haguera adquirit o transmés a una persona o entitat respecte de la qual es produïsca alguna de les circumstàncies establides a l'article 42 del Codi de Comerç, amb independència de la residència i de l'obligació de formular comptes anuals consolidats, o al cònjuge de la persona anteriorment indicada o a qualsevol persona unida a esta per parentiu, recta en línia o col·lateral, per consanguinitat o afinitat, fins al segon grau inclòs.

Exempció per reinversió en vivenda habitual per a contribuents de la UE, Islàndia i Noruega (aplicable a guanys meritats des d'1 de gener de 2015):

En el cas de contribuents residents en un Estat membre de la Unió Europea, o de l'Espai Econòmic Europeu amb efectiu intercanvi d'informació tributària, podran excloure's de gravamen els guanys patrimonials obtinguts per la transmissió de la qual haja sigut la seua vivenda habitual a Espanya, sempre que l'import total obtingut per la transmissió es reinvertisca en l'adquisició d'una nova vivenda habitual.Quan l'import reinvertit siga inferior al total del percebut en la transmissió, únicament s'exclourà de tributació la part proporcional del guany patrimonial obtingut que corresponga a la quantitat reinvertida. 

Quan la reinversió s'haja produït anteriorment a la data en què s'haja de presentar la declaració model 210, la reinversió, total o parcial, podrà tindre's en compte per a determinar el deute tributari corresponent.Quan es produïsca posteriorment, s'haurà de presentar una sol·licitud en el model que s'aprove a estos efectes, en el termini dels tres mesos següents a la data de l'adquisició de la vivenda habitual, adjuntant a la sol·licitud la documentació que acredite que la transmissió de la vivenda habitual en territori espanyol, i la posterior adquisició de la nova vivenda habitual, han tingut lloc. 

Tipus de gravamen:

Any de meritació20112012-201420152016 i ss
Tipus impositiu 19% 21% Fins a 11-07-2015:
20%
Des de 12-07-2015:
19,50%
19%

La persona que adquirix l'immoble, siga o no resident, està obligada a retindre i ingressar al Tresor Públic el 3% de la contraprestació acordada, tenint este import per al venedor el caràcter de pagament a compte de l'impost que corresponga per la renda derivada d'esta transmissió.

Per tant, l'adquirent lliurarà al venedor no resident un exemplar del model 211 amb qui s'ha efectuat l'ingrés de la retenció, a fi que este últim puga deduir esta quantitat de la quota a ingressar resultant de la declaració del guany.Si la quantitat retinguda és superior a la quota a ingressar, es podrà obtindre la devolució de l'excés.

En el cas que la retenció no s'ingresse, l'immoble quedarà afecte al pagament de l'import que resulte menor entre la retenció o ingrés a compte pertinent, i l'impost corresponent.

  • Model 210, aprovat per l'Ordre EHA/3316/2010, de 17 de desembre, consignant el tipus de renda 28.Tanmateix, quan s'aplique l'exempció per reinversió en vivenda habitual es consignarà el tipus de renda 33 o 34, segons corresponga.

Formes de presentació:

  • en paper, imprimint el document PDF que resulta d'emplenar el formulari disponible al portal d'Internet de l'Agència Tributària.
  • telemàtica, per Internet.

Quan l'immoble objecte de transmissió és de titularitat compartida per un matrimoni en què ambdós cònjuges són no residents, es podrà fer una única autoliquidació.

Termini de declaració:tres mesos comptats a partir del terme del termini que té la persona que va adquirir l'immoble per a ingressar la retenció (este termini és, al seu torn, d'un mes des de la data de la venda).

Devolució de l'excés retingut. En el cas de pèrdues patrimonials o en el cas que la retenció practicada siga superior a la quota íntegra, vostè tindrà dret a la devolució de l'excés retingut.El procediment de devolució s'inicia amb la presentació del model de declaració.

L'Administració practicarà, si és procedent, liquidació provisional dins dels sis mesos següents al terme del termini establit per a la presentació del model.Si la liquidació provisional no es practica en el referit termini, l'Administració tributària procedirà per retornar d'ofici l'excés sobre la quota autoliquidada.Transcorreguts els sis mesos citats sense que s'haja ordenat el pagament de la devolució per causa no imputable al contribuent, s'aplicarà a la quantitat pendent de devolució el corresponent interés de demora.