Tributació dels immobles urbans propietat de no residents persones físiques

1.- Consideracions generals

Si vostè té la condició de no resident a Espanya i és propietari d'algun immoble urbà situat en aquest país, estarà sotmès al Impost sobre la Renda de no Residents i a un tribut de caràcter local, l'Impost sobre Béns Immobles.

A més, amb caràcter temporal, s'ha restablert l'Impost sobre el Patrimoni per als exercicis 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 i 2017.

1.1. Representant

Llevat d'en els casos de residents en països o territoris amb què no existeixi un efectiu intercanvi d'informació tributària, no existeix obligació de nomenar representant davant l'Administració tributària. No obstant això, pot designar-se voluntàriament si així es vol i comunicar el nomenament a la Delegació o administració de l'Agència Tributària corresponent al lloc de situació del immoble.

1.2. Número d'identificació fiscal (NIF)

A Espanya cada persona té assignat un número d'identificació fiscal que ha de consignar en les declaracions d'impostos i en les comunicacions que dirigeixi a l'Administració Tributària.

En general, tractant-se de persones de nacionalitat espanyola, el NIF és el nombre del seu Document Nacional d'Identitat (DNI) i, tractant-se de persones de nacionalitat estrangera, el NIF és el Número personal d'Identificació d'Estranger (NIE). La tramitació d'aquestes identificacions es realitza davant la Direcció General de la Policia. No obstant això, els estrangers que no disposin de NIE, bé de forma transitòria per estar obligats a tenir-ho o bé de forma definitiva al no estar obligats a això, hauran de sol·licitar l'assignació d'un NIF a l'Administració Tributària quan vagin a realitzar operacions de natura o amb transcendència tributària.

2.- Impost sobre la Renda de no residents

Quan un immoble sigui propietat d'un matrimoni o de diverses persones, cadascuna d'elles és un contribuent independent, per la qual cosa hauran de presentar declaracions separades.

Depenent del destí del immoble, les rendes sotmeses a gravamen són:

2.1. Rendes imputades de béns immobles urbans d'ús propi.

El rendiment a declarar és la quantitat resultant d'aplicar al valor cadastral del immoble, que figura en el rebut del Impost sobre Béns Immobles (IBI), els percentatges següents:

Meritacions fins a 2014

  • Amb caràcter general, el 2 per 100.
  • En cas d'immobles amb valors cadastrals revisats o modificats a partir del 1 de gener de 1994, l'1,1 per 100.

Meritacions des de 2015

  • Amb caràcter general, el 2 per 100.
  • En cas d'immobles del qual valor cadastral hagi estat revisat o modificat i hagi entrat en vigor en el període impositiu o en el termini dels deu períodes impositius anteriors, l'1,1 per 100.

Aquest rendiment s'entén meritat una vegada al any, el dia 31 de desembre.

Es declararà la part proporcional d'aquest import si no s'ha estat propietari del immoble durant tot l'any o si durant algun període de temps ha estat arrendat.

Tipus de gravamen
Any de meritació2007-20112012-201420152016 i ss
Tipus impositiu 24% 24,75% Residents UE, Islàndia i NoruegaResta de contribuentsResidents UE, Islàndia i NoruegaResta de contribuents
19,50% 24% 19% 24%

Model: model 210, consignant el tipus de renda 02.

Formes de presentació:

  • en paper, imprimint un formulari emplenat en el portal d'internet de l'Agència Tributària.
  • telemàtica, per Internet.

Termini de presentació: durant tot l'any natural següent al de la data de meritació.

Domiciliació del pagament del deute tributari: en cas de presentació telemàtica, pot domiciliar-se el pagament fins al 23 de desembre.

2.2. Rendiments d'immobles arrendats

El rendiment a declarar és l'import íntegre que es rep del arrendatari, sense deduir cap despesa.

No obstant això, quan es tracti de contribuents residents en altre Estat membre de la Unió Europea i des d'1 de gener de 2015, també a Islàndia i Noruega, per a la determinació de la base imposable, podran deduir les despeses previstes en la Llei del Impost sobre la Renda de les Persones Físiques, sempre que s'acrediti que estan relacionats directament amb els rendiments obtinguts a Espanya i que tenen un vincle econòmic directe i indissociable amb l'activitat realitzada a Espanya.

Aquest rendiment s'entén meritat quan resulti exigible per l'arrendador o en la data de cobrament si és anterior.

Tipus de gravamen
Any de meritació2007-20112012-201420152016 i ss
Tipus impositiu 24% 24,75% Residents UE, Islàndia i NoruegaResta de contribuentsResidents UE, Islàndia i NoruegaResta de contribuents

Fins a 11-07-2015:

20%

Des de 12-07-2015:

19,50%

24% 19% 24%

Model: model 210, consignant el tipus de renda 01 o, per a rendiments agrupats de diversos pagadors, el 35.

El model 210 s'utilitzarà tant per declarar de forma separada cada meritació de renda com per a declarar de forma agrupada diverses rendes obtingudes en un període determinat.

Podran agrupar-se diverses rendes obtingudes per un mateix contribuent sempre que corresponguin al mateix codi de tipus de renda, procedeixin del mateix pagador, els sigui aplicable el mateix tipus de gravamen i, a més, si deriven d'un bé o dret, procedeixin del mateix bé o dret. No obstant això, tractant-se de rendiments d'immobles arrendats o subarrendats no subjectes a retenció podran agrupar-se amb aquests mateixos requisits llevat del relatiu a rendes que procedeixin del mateix pagador, per bé que quan es declarin rendiments d'immobles procedents de diversos pagadors caldrà indicar un codi específic de tipus de renda, el 35.

El període d'agrupació serà trimestral si es tracta d'autoliquidacions amb resultat a ingressar, o anual si es tracta d'autoliquidacions de quota zero o amb resultat a tornar.

Formes de presentació:

  • en paper, imprimint el document PDF que resulta d'emplenar el formulari disponible en el portal d'internet de l'Agència Tributària.
  • telemàtica, per Internet.

Termini de presentació: depèn del resultat de l'autoliquidació:

  • Amb resultat a ingressar: els vint primers dies naturals dels mesos d'abril, juliol, octubre i gener, en relació amb les rendes de la qual data de meritació estigui compresa en el trimestre natural anterior.

    Domiciliació del pagament del deute tributari: en el cas de presentació telemàtica podrà domiciliar-se el pagament entre l'1 i el 15 dels mesos d'abril, juliol, octubre i gener.

  • Amb resultat de quota zero: del 1 al 20 de gener del any següent al de meritació de les rendes declarades.
  • Amb resultat a tornar: a partir del 1 de febrer del any següent al de meritació de les rendes declarades i dins del termini de quatre anys comptats des del terme del període de declaració i ingrés de la retenció. S'entendrà conclòs el termini per a la presentació de l'autoliquidació en la data de la seva presentació.

2.3. Guanys derivats de la venda d'immobles.

Constitueix una renda sotmesa a gravamen l'obtenció d'un guany patrimonial com a conseqüència de la venda d'un immoble. Aquesta renda s'entén meritada quan es produeix l'alteració patrimonial.

Amb caràcter general, el guany es determinarà per diferència entre els valors de transmissió i d'adquisició.

  • Guanys meritades des de l'1 de gener de 2015

    El valor d'adquisició està format per l'import real pel qual es va adquirir el bé objecte de transmissió, al que se sumaran l'import de les despeses i els tributs inherents a l'adquisició, exclosos els interessos, que s'haguessin satisfet per l'ara transmitent

    Si l'immoble que ara es transmet hagués estat arrendat, el valor així determinat haurà de minorar-se en l'import de les amortitzacions corresponents al període d'arrendament.

    El valor de transmissió és l'import real pel qual l'alienació s'ha efectuat, minorat en l'import de les despeses i els tributs inherents a la transmissió que hagin estat per compte del venedor.

  • Guanys meritades fins al 31 de desembre de 2014

    El valor d'adquisició està format per l'import real pel qual es va adquirir l'immoble objecte de transmissió, al que se sumaran l'import de les despeses i els tributs inherents a l'adquisició, exclosos els interessos, que s'haguessin satisfet per l'ara transmitent. En funció del any d'adquisició, aquest valor es corregirà mitjançant l'aplicació d'uns coeficients d'actualització que s'estableixen de forma anual en la Llei de Pressupostos Generals del Estat.

    Per als béns que es van transmetre durant l'any 2014, els coeficients són els següents: 

    Any d'adquisicióCoeficient

    1994 i anteriors

    1995

    1996

    1997

    1998

    1999

    2000

    2001

    2002

    2003

    2004

    2005

    2006

    2007

    2008

    2009

    2010

    2011

    2012

    2013

    1,3299

    1,4050

    1,3569

    1,3299

    1,3041

    1,2807

    1,2560

    1,2314

    1,2072

    1,1836

    1,1604

    1,1376

    1,1152

    1,0934

    1,0720

    1,0510

    1,0406

    1,0303

    1,0201

    1,0100

    No obstant això, quan les inversions s'haguessin efectuat el 31 de desembre de 1994, serà aplicable el coeficient 1,4050.

    L'aplicació d'un coeficient diferent de la unitat exigirà que la inversió hagués estat realitzada amb més d'un any d'antelació a la data de la transmissió del bé immoble.

    Si l'immoble que ara es transmet hagués estat arrendat, el valor així determinat haurà de minorar-se en l'import de les amortitzacions corresponents al període d'arrendament. Aquestes amortitzacions també s'actualitzen atenent al any al que corresponguin.

    El valor de transmissió és l'import real pel qual l'alienació s'ha efectuat, minorat en l'import de les despeses i els tributs inherents a la transmissió que hagin estat per compte del venedor.

    La diferència entre el valor de transmissió i el valor d'adquisició així determinats serà el guany que se sotmeti a tributació.

No obstant això, si l'immoble que ara es transmet per una persona física el va adquirir amb anterioritat al 31 de desembre de 1994, el guany prèviament trobada pot ser reduïda al resultar aplicable un règim transitori.

Si el transmitent ha adquirit l'immoble en dos dates diferents o l'immoble ha estat objecte de millora, caldrà efectuar els càlculs com si es tractés de dos guanys.

Exempció parcial:

Estan exemptes en un 50 per cent els guanys patrimoniales derivats de la venda d'immobles urbans situats en territori espanyol que haguessin estat adquirits a partir del 12 de maig de 2012 i fins al 31 de desembre de 2012. Aquesta exempció parcial no resulta aplicable:

  • En el cas de persones físiques, quan l'immoble s'hagués adquirit o transmès al seu cònjuge, a qualsevol persona unida al contribuent per parentesc, en línia recta o col·lateral, per consanguinitat o afinitat, fins al segon grau inclòs, a una entitat pel que fa a la que es produeixi, amb el contribuent o amb qualsevol de les persones anteriorment esmentades, alguna de les circumstàncies establertes en l'article 42 del Codi de Comerç, independentment de la residència i de l'obligació de formular comptes anuals consolidats.
  • En el cas d'entitats, quan l'immoble s'hagués adquirit o transmès a una persona o entitat pel que fa a la que es produeixi alguna de les circumstàncies establertes en l'article 42 del Codi de Comerç, independentment de la residència i de l'obligació de formular comptes anuals consolidats, o al cònjuge de la persona anteriorment indicada o a qualsevol persona unida a aquesta per parentesc, en línia recta o col·lateral, per consanguinitat o afinitat, fins al segon grau inclòs.

Exempció per reinversió en residència habitual per a contribuents de la UE, Islàndia i Noruega (aplicable a guanys meritades des d'1 de gener de 2015):

En el cas de contribuents residents en un Estat membre de la Unió Europea o del Espai Econòmic Europeu amb efectiu intercanvi d'informació tributària, podran excloure's de gravamen els guanys patrimonials obtingudes per la transmissió de què hagi estat la seva residència habitual a Espanya, sempre que l'import total obtingut per la transmissió es reinverteixi en l'adquisició d'un nou habitatge habitual. Quan l'import reinvertit sigui inferior al total del percebut en la transmissió, únicament s'exclourà de tributació la part proporcional del guany patrimonial obtinguda que correspongui a la quantitat reinvertida.

Quan la reinversió s'hagi produït amb anterioritat a la data en què s'hagi de presentar la declaració model 210, la reinversió, total o parcial, podrà tenir-se en compte per determinar el deute tributari corresponent. Quan es produeixi amb posterioritat, s'haurà de presentar una sol·licitud en el model que s'aprovi a aquests efectes, en el termini dels tres mesos següents a la data de l'adquisició de la residència habitual, adjuntant a la sol·licitud la documentació que acrediti que la transmissió de la residència habitual en territori espanyol, i la posterior adquisició del nou habitatge habitual, han tingut lloc. 

Tipus de gravamen
Any de meritació20112012-201420152016 i ss
Tipus impositiu 19% 21%

Fins a 11-07-2015:

20%

Des de 12-07-2015:

19,50%

19%

La persona que adquireix l'immoble, sigui o no resident, està obligada a retenir i ingressar en el Tresor Públic el 3 per 100 de la contraprestació acordada. Aquesta retenció té per al venedor el caràcter de pagament a compte del impost que correspongui pel guany derivat de la transmissió. Per tant, l'adquirent lliurarà al venedor no resident un exemplar del model 211 (amb què s'ha ingressat la retenció), a fi que aquest últim pugui deduir la retenció de la quota a ingressar resultant de la declaració del guany. Si la quantitat retinguda és superior a la quota a ingressar, es podrà obtenir la devolució del excés.

En cas que la retenció no s'ingressi, l'immoble quedarà afecte al pagament del import que resulti menor entre la retenció i l'impost corresponent.

Model de declaració:

Model 210, aprovat per l'Ordre EHA/3316/2010, de 17 de desembre, consignant el tipus de renda 28. Tanmateix, quan s'aplic l'exempció per reinversió en residència habitual es consignarà el tipus de renda 33 o 34, segons correspongui.

Formes de presentació:

  • en paper, imprimint el document PDF que resulta d'emplenar el formulari disponible en el portal d'internet de l'Agència Tributària.
  • telemàtica, per Internet.

Quan l'immoble objecte de transmissió sigui de titularitat compartida per un matrimoni en què ambdós cònjuges siguin no residents, excepcionalment es podrà realitzar una única declaració.

Termini: tres mesos comptats a partir del terme del termini que té la persona que va adquirir l'immoble per ingressar la retenció (aquest termini és, al seu torn, d'un mes des de la data de la venda).

Devolució del excés retingut En el cas de pèrdues patrimonials o en cas que la retenció practicada sigui superior a la quota que hauria d'haver-se ingressat, existeix dret a la devolució del excés retingut. El procediment de devolució s'inicia amb la presentació del model de declaració.

L'Administració pot practicar liquidació provisional dins els sis mesos següents al terme del termini establert per a la presentació de la declaració. Quan la declaració es present fora de termini, els sis mesos es computaran des de la data de la seva presentació. Si la liquidació provisional no es practica en el referit termini, l'Administració tributària procedirà a tornar d'ofici l'excés sobre la quota autoliquidada, sense perjudici de la pràctica d'ulteriors liquidacions que poguessin resultar procedents. Transcorreguts els sis mesos esmentats sense que s'hagi ordenat el pagament de la devolució per causa no imputable al contribuent, s'afegiran a la quantitat pendent de devolució els corresponents interessos de demora.

3.- Impost sobre el patrimoni

Amb caràcter temporal, per als exercicis 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 i 2017, s'ha restablert aquest impost, que es merita el 31 de desembre de cadascun d'aquests exercicis.

Base liquidable: La base imposable es reduirà, en concepte de mínim exempt, en 700.000 euros.

Obligació de declarar: Estan obligats a declarar els subjectes passius de la qual quota resulti a ingressar. També estan obligats aquells del qual valor de béns i drets resulti superior a 2.000.000 d'euros, encara quan la quota resultés negativa.

4.- Impost sobre béns immobles

Es tracta d'un impost local, és a dir, exigit pels Ajuntaments, que han de pagar els propietaris de béns immobles.

Tots els béns immobles de cada municipi estan inclosos en un cens i tenen assignat un valor (valor cadastral). Partint del valor cadastral i aplicant el tipus de gravamen que estableix l'Ajuntament, s'obté l'import que cal pagar.

Anualment, per cada immoble inclòs en el cens, s'emet un rebut per efectuar el pagament del Impost. Normalment, els Ajuntaments estableixen la possibilitat de domiciliar el pagament del rebut en un compte bancari, amb el que es facilita que s'efectuï dins del termini de pagament fixat i s'evitin els recàrrecs.

El termini per efectuar el pagament varia en cada municipi, per bé que normalment és al voltant dels mesos de setembre, octubre i novembre de cada any.