Guanys patrimoniales derivats de la venda d'un immoble

Guanys patrimoniales derivats de la venda d'un immoble

Constitueix una renda sotmesa a gravamen l'obtenció d'un guany patrimonial com a conseqüència de la venda d'un immoble. Aquesta renda s'entén meritada quan es produeix l'alteració patrimonial.

Amb caràcter general, el guany es determinarà per diferència entre els valors de transmissió i d'adquisició.

Amb caràcter general, el guany es determinarà per diferència entre els valors de transmissió i d'adquisició.

  • Guanys meritades des de l'1 de gener de 2015

    El valor d'adquisició estarà format per l'import real pel qual es va adquirir el bé objecte de transmissió, al que se sumaran l'import de les despeses i els tributs inherents a l'adquisició, exclosos els interessos, que s'haguessin satisfet per l'ara transmitent

    Si l'immoble que ara es transmet hagués estat arrendat, el valor així determinat haurà de minorar-se en l'import de les amortitzacions corresponents al període d'arrendament

    El valor de transmissió serà l'import real pel qual l'alienació s'hagi efectuat, minorat en l'import de les despeses i els tributs inherents a la transmissió que hagin estat per compte del venedor.

  • Guanys meritades fins al 31 de desembre de 2014

    El valor d'adquisició estarà format per l'import real pel qual es va adquirir el bé objecte de transmissió, al que se sumaran l'import de les despeses i els tributs inherents a l'adquisició, exclosos els interessos, que s'haguessin satisfet per l'ara transmitent. En funció del any d'adquisició, aquest valor es corregirà mitjançant l'aplicació d'uns coeficients d'actualització que s'estableixen, de forma anual, en la Llei de Pressupostos Generals del Estat.

    Per als béns que s'hagin transmès l'any 2014, els coeficients són els següents:

    Any d'adquisicióCoeficient
    1994 i anteriors
    1995
    1996
    1997
    1998
    1999
    2000
    2001
    2002
    2003
    2004
    2005
    2006
    2007
    2008
    2009
    2010
    2011
    2012
    2013
    1,3299
    1,4050
    1,3569
    1,3299
    1,3041
    1,2807
    1,2560
    1,2314
    1,2072
    1,1836
    1,1604
    1,1376
    1,1152
    1,0934
    1,0720
    1,0510
    1,0406
    1,0303
    1,0201
    1,0100

    No obstant això, quan les inversions s'haguessin efectuat el 31 de desembre de 1994, serà aplicable el coeficient 1,4050.

    L'aplicació d'un coeficient diferent de la unitat exigirà que la inversió hagués estat realitzada amb més d'un any d'antelació a la data de la transmissió del bé immoble.

    Si l'immoble que ara es transmet hagués estat arrendat, el valor així determinat haurà de minorar-se en l'import de les amortitzacions corresponents al període d'arrendament. Aquestes amortitzacions també s'actualitzen atenent al any que corresponguin.

    El valor de transmissió serà l'import real pel qual l'alienació s'hagi efectuat, minorat en l'import de les despeses i els tributs inherents a la transmissió que hagin estat per compte del venedor.

    La diferència entre el valor de transmissió i el valor d'adquisició així trobades serà el guany que se sotmeti a tributació.

No obstant això, si l'immoble es transmet per una persona física que el va adquirir amb anterioritat al 31 de desembre de 1994, el guany prèviament trobada pot resultar reduïda al aplicar un règim transitori.

Si el transmitent ha adquirit l'immoble en dos dates diferents o l'immoble ha estat objecte de millora, caldrà efectuar els càlculs com si es tractés de dos guanys.

Exempció parcial:

Estan exemptes en un 50 per cent els guanys patrimoniales derivats de la venda d'immobles urbans situats en territori espanyol que haguessin estat adquirits a partir del 12 de maig de 2012 i fins al 31 de desembre de 2012. Aquesta exempció parcial no resulta aplicable:

  • En el cas de persones físiques, quan l'immoble s'hagués adquirit o transmès al seu cònjuge, a qualsevol persona unida al contribuent per parentesc, en línia recta o col·lateral, per consanguinitat o afinitat, fins al segon grau inclòs, a una entitat pel que fa a la que es produeixi, amb el contribuent o amb qualsevol de les persones anteriorment esmentades, alguna de les circumstàncies establertes en l'article 42 del Codi de Comerç, independentment de la residència i de l'obligació de formular comptes anuals consolidats.
  • En el cas d'entitats, quan l'immoble s'hagués adquirit o transmès a una persona o entitat pel que fa a la que es produeixi alguna de les circumstàncies establertes en l'article 42 del Codi de Comerç, independentment de la residència i de l'obligació de formular comptes anuals consolidats, o al cònjuge de la persona anteriorment indicada o a qualsevol persona unida a aquesta per parentesc, en línia recta o col·lateral, per consanguinitat o afinitat, fins al segon grau inclòs.

Exempció per reinversió en residència habitual per a contribuents de la UE, Islàndia i Noruega (aplicable a guanys meritades des d'1 de gener de 2015):

En el cas de contribuents residents en un Estat membre de la Unió Europea, o del Espai Econòmic Europeu amb efectiu intercanvi d'informació tributària, podran excloure's de gravamen els guanys patrimonials obtingudes per la transmissió de què hagi estat la seva residència habitual a Espanya, sempre que l'import total obtingut per la transmissió es reinverteixi en l'adquisició d'un nou habitatge habitual. Quan l'import reinvertit sigui inferior al total del percebut en la transmissió, únicament s'exclourà de tributació la part proporcional del guany patrimonial obtinguda que correspongui a la quantitat reinvertida. 

Quan la reinversió s'hagi produït amb anterioritat a la data en què s'hagi de presentar la declaració model 210, la reinversió, total o parcial, podrà tenir-se en compte per determinar el deute tributari corresponent. Quan es produeixi amb posterioritat, s'haurà de presentar una sol·licitud en el model que s'aprovi a aquests efectes, en el termini dels tres mesos següents a la data de l'adquisició de la residència habitual, adjuntant a la sol·licitud la documentació que acrediti que la transmissió de la residència habitual en territori espanyol, i la posterior adquisició del nou habitatge habitual, han tingut lloc. 

Tipus de gravamen:

Any de meritació20112012-201420152016 i ss
Tipus impositiu 19% 21% Fins a 11-07-2015:
20%
Des de 12-07-2015:
19,50%
19%

La persona que adquireix l'immoble, sigui o no resident, està obligada a retenir i ingressar en el Tresor Públic el 3% de la contraprestació acordada, tenint aquest import per al venedor el caràcter de pagament a compte del impost que correspongui per la renda derivada d'aquesta transmissió.

Per tant, l'adquirent lliurarà al venedor no resident un exemplar del model 211 amb què s'ha efectuat l'ingrés de la retenció, a fi que aquest últim pugui deduir aquesta quantitat de la quota a ingressar resultant de la declaració del guany. Si la quantitat retinguda és superior a la quota a ingressar, es podrà obtenir la devolució del excés.

En cas que la retenció no s'ingressi, l'immoble quedarà afecte al pagament del import que resulti menor entre la retenció o ingrés a compte pertinent, i l'impost corresponent.

  • Model 210, aprovat per l'Ordre EHA/3316/2010, de 17 de desembre, consignant el tipus de renda 28. Tanmateix, quan s'aplic l'exempció per reinversió en residència habitual es consignarà el tipus de renda 33 o 34, segons correspongui.

Formes de presentació:

  • en paper, imprimint el document PDF que resulta d'emplenar el formulari disponible en el portal d'Internet de l'Agència Tributària.
  • telemàtica, per Internet.

Quan l'immoble sigui de titularitat compartida per un matrimoni en què ambdós cònjuges siguin no residents, es podrà realitzar una única autoliquidació.

Termini de declaració: tres mesos comptats a partir del terme del termini que té la persona que va adquirir l'immoble per ingressar la retenció (aquest termini és, al seu torn, d'un mes des de la data de la venda).

Devolució del excés retingut. En el cas de pèrdues patrimonials o en cas que la retenció practicada sigui superior a la quota íntegra, vostè tindrà dret a la devolució del excés retingut. El procediment de devolució s'inicia amb la presentació del model de declaració.

L'Administració practicarà, si escau, liquidació provisional dins els sis mesos següents al terme del termini establert per a la presentació del model. Si la liquidació provisional no es practica en el referit termini, l'Administració tributària procedirà a tornar d'ofici l'excés sobre la quota autoliquidada. Transcorreguts els sis mesos esmentats sense que s'hagi ordenat el pagament de la devolució per causa no imputable al contribuent, s'aplicarà a la quantitat pendent de devolució el corresponent interès de demora.