Ganancias patrimoniales derivadas de la venta de un inmueble

Constituye una renta sometida a gravamen la obtención de una ganancia patrimonial  como consecuencia de la venta de un inmueble. Esta renta se entiende devengada cuando se produce la alteración patrimonial.

Con carácter general, la ganancia se determinará por diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición.

Con carácter general, la ganancia se determinará por diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición.

  • Ganancias devengadas desde el 1 de enero de 2015

El valor de adquisición estará formado por el importe real por el que se adquirió el bien objeto de transmisión, al que se sumarán el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente

Si el inmueble que ahora se transmite hubiese estado arrendado, el valor así determinado deberá minorarse en el importe de las amortizaciones correspondientes al período de arrendamiento

El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se haya efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido por cuenta del vendedor.

  • Ganancias devengadas hasta el 31 de diciembre de 2014

El valor de adquisición estará formado por el importe real por el que se adquirió el bien objeto de transmisión, al que se sumarán el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente. En función del año de adquisición, este valor se corregirá mediante la aplicación de unos coeficientes de actualización que se establecen, de forma anual, en la Ley de Presupuestos Generales del Estado.

Para los bienes que se hayan transmitido en el año 2014, los coeficientes son los siguientes:

Año de adquisición

Coeficiente

1994 y anteriores

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

1,3299

1,4050

1,3569

1,3299

1,3041

1,2807

1,2560

1,2314

1,2072

1,1836

1,1604

1,1376

1,1152

1,0934

1,0720

1,0510

1,0406

1,0303

1,0201

1,0100

No obstante, cuando las inversiones se hubieran efectuado el 31 de diciembre de 1994, será de aplicación el coeficiente 1,4050.

La aplicación de un coeficiente distinto de la unidad exigirá que la inversión hubiese sido realizada con más de un año de antelación a la fecha de la transmisión del bien inmueble.

Si el inmueble que ahora se transmite hubiese estado arrendado, el valor así determinado deberá minorarse en el importe de las amortizaciones correspondientes al período de arrendamiento. Estas amortizaciones también se actualizan atendiendo al año que correspondan.

El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se haya efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido por cuenta del vendedor.

La diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición así halladas será la ganancia que se someta a tributación.

No obstante, si el inmueble se transmite por una persona física que lo adquirió con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, la ganancia previamente hallada puede resultar reducida al aplicar un régimen transitorio.

Si el transmitente ha adquirido el inmueble en dos fechas distintas o el inmueble ha sido objeto de mejora, habrá que efectuar los cálculos como si se tratara de dos ganancias.

Exención parcial:

Están exentas en un 50 por ciento las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles urbanos situados en territorio español que hubiesen sido adquiridos a partir del 12 de mayo de 2012 y hasta el 31 de diciembre de 2012. Esta exención parcial no resulta aplicable:

  • En el caso de personas físicas, cuando el inmueble se hubiera adquirido o transmitido a su cónyuge, a cualquier persona unida al contribuyente por parentesco, en línea recta o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido, a una entidad respecto de la que se produzca, con el contribuyente o con cualquiera de las personas anteriormente citadas, alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas.
  • En el caso de entidades, cuando el inmueble se hubiera adquirido o transmitido a una persona o entidad respecto de la que se produzca alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, o al cónyuge de la persona anteriormente indicada o a cualquier persona unida a esta por parentesco, en línea recta o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido.

Exención por reinversión en vivienda habitual para contribuyentes de la UE, Islandia y Noruega (aplicable a ganancias devengadas desde 1 de enero de 2015):

En el caso de contribuyentes residentes en un Estado miembro de la Unión Europea, o del Espacio Económico Europeo con efectivo intercambio de información tributaria, podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la que haya sido su vivienda habitual en España, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida. 

Cuando la reinversión se haya producido con anterioridad a la fecha en que se deba presentar la declaración modelo 210, la reinversión, total o parcial, podrá tenerse en cuenta para determinar la deuda tributaria correspondiente. Cuando se produzca con posterioridad, se deberá presentar una solicitud en el modelo que se apruebe a estos efectos, en el plazo de los tres meses siguientes a la fecha de la adquisición de la vivienda habitual, adjuntando a la solicitud la documentación que acredite que la transmisión de la vivienda habitual en territorio español, y la posterior adquisición de la nueva vivienda habitual, han tenido lugar. 

Tipo de gravamen:

Año de devengo

2011

2012-2014

2015

2016

Tipo impositivo

19%

21%

Hasta 11-07-2015:

20%

Desde 12-07-2015:

19,50%

19%









La persona que adquiere el inmueble, sea o no residente, está obligada a retener e ingresar en el Tesoro Público el 3% de la contraprestación acordada, teniendo este importe para el vendedor el carácter de pago a cuenta del impuesto que corresponda por la renta derivada de esta transmisión.

Por tanto, el adquirente entregará al vendedor no residente un ejemplar del modelo 211 con el que se ha efectuado el ingreso de la retención, a fin de que este último pueda deducir esta cantidad de la cuota a ingresar resultante de la declaración de la ganancia. Si la cantidad retenida es superior a la cuota a ingresar, se podrá obtener la devolución del exceso.

En el caso de que la retención no se ingrese, el inmueble quedará afecto al pago del importe que resulte menor entre la retención o ingreso a cuenta pertinente, y el impuesto correspondiente.

  • Modelo 210, aprobado por la Orden EHA/3316/2010, de 17 de diciembre, consignando el tipo de renta 28. Sin embargo, cuando se aplique la exención por reinversión en vivienda habitual se consignará el tipo de renta 33 ó 34, según corresponda.

Formas de presentación:

  • en papel, imprimiendo el documento PDF que resulta de cumplimentar el formulario disponible en el portal de Internet de la Agencia Tributaria.
  • telemática, por Internet.

Cuando el inmueble sea de titularidad compartida por un matrimonio en el que ambos cónyuges sean no residentes, se podrá realizar una única autoliquidación.

Plazo de declaración: tres meses contados a partir del término del plazo que tiene la persona que adquirió el inmueble para ingresar la retención (este plazo es, a su vez, de un mes desde la fecha de la venta).

Devolución del exceso retenido. En el caso de pérdidas patrimoniales o en el caso de que la retención practicada sea superior a la cuota íntegra, usted tendrá derecho a la devolución del exceso retenido. El procedimiento de devolución se inicia con la presentación del modelo de declaración.

La Administración practicará, si procede, liquidación provisional dentro de los seis meses siguientes al término del plazo establecido para la presentación del modelo. Si la liquidación provisional no se practica en el referido plazo, la Administración tributaria procederá a devolver de oficio el exceso sobre la cuota autoliquidada. Transcurridos los seis meses citados sin que se haya ordenado el pago de la devolución por causa no imputable al contribuyente, se aplicará a la cantidad pendiente de devolución el correspondiente interés de demora.