7.3.7.1.1. Amortización

   
  1. Amortización del inmueble

    En la mayoría de los casos el programa calcula el importe del gasto deducible en concepto de amortización en función de los datos introducidos en los apartados siguientes:

    • Deberá indicar necesariamente si la adquisición del inmueble es a título oneroso o a título lucrativo (inmuebles adquiridos por herencia, donación). Si una parte la adquirió a título oneroso y otra a título lucrativo deberá marcar las dos casillas.
    • Fecha de adquisición. Si existiera más de una fecha se indicará la correspondiente a la primera adquisición.
    • Indicará la fecha de transmisión si ésta se produjo en 2019.
    • El número de días de duración del contrato de arrendamiento. Si para ese inmueble tuvo que dar de alta más de un arrendamiento tendrá que indicar el número de días de cada Tipo de arrendamiento, el resto de datos (fecha de adquisición, valor catastral,...) los traslada el programa.
    • El valor catastral que conste en el recibo del IBI en proporción a su porcentaje de titularidad.
    • El valor catastral de la construcción en proporción a su porcentaje de titularidad.
    • El porcentaje que representa el valor de la construcción respecto al valor catastral lo calcula el programa.
    • Importe de adquisición. En las adquisiciones a título oneroso es el importe real de la adquisición. En las adquisiciones a título lucrativo se tomará por importe real de adquisición el valor asignado a efectos del impuesto de Sucesiones y Donaciones (con carácter general será el que figure en la escritura).
    • El importe de los gastos y tributos que correspondan a la adquisición del inmueble satisfechos por el adquiriente.
    • Deberá indicar el importe de las mejoras realizadas en ejercicios anteriores.
    • En el caso de mejoras realizadas en 2019 tendrá que consignar el importe y los días de amortización. Tenga en cuenta que con carácter general la mejora afecta a la construcción por lo que no se excluirá de la misma la parte que corresponde al suelo. Los datos relativos al NIF de quien realizó la obra o servicio y la fecha de realización de la mejora son de cumplimentación voluntaria.

     Amortización en casos especiales

    En aquellos supuestos en los que no es posible realizar la comparación entre el coste de adquisición y el valor catastral con los datos consignados en las distintas casillas, será el contribuyente el que tenga que calcular la amortización. En estos casos, el contribuyente deberá indicar exclusivamente el tipo de adquisición: onerosa, lucrativa o ambas sin cumplimentar ningún dato en el apartado "Amortización del inmueble" y consignará en el apartado “Amortización en casos especiales” el importe de la amortización que previamente ha calculado.

    Son amortizaciones especiales entre otras:

    1. Cuando el inmueble se haya adquirido en parte a título oneroso y en parte a título gratuito.
    2. Cuando el contribuyente sea titular del usufructo (posea o no adicionalmente otra parte en pleno dominio).
    3. Cuando el suelo y la construcción se hayan adquirido de forma diferenciada.
    4. Cuando sólo se alquile parte del inmueble (alquiler de una habitación...)
    5. Cuando siendo propietario de una parte del inmueble el porcentaje de propiedad varía durante el ejercicio (por haber adquirido o transmitido una parte).
    6. Cuando el inmueble no tiene asignado valor catastral (inmuebles de reciente construcción o inmuebles en el extranjero).
    7. En el último año de amortización cuando con la aplicación de la regla general resultara una cantidad que motivase que la amortización acumulada total excediese del valor máximo amortizable.

    En el caso excepcional en el que el contribuyente opte por aplicar un porcentaje de amortización inferior al 3%, el importe que resulte de aplicar ese porcentaje sobre el mayor de: el valor catastral o el coste de adquisición satisfecho, sin incluir en ambos casos el valor del suelo, también se consignará en este apartado de amortizaciones en casos especiales. No obstante, recuerde que en una posterior venta del inmueble el valor de adquisición se minorará en los importes que hubiesen resultado de aplicar el 3% aunque usted se hubiera deducido, en concepto de amortización, un gasto menor por haber aplicado un porcentaje inferior al 3%.

    jEemplos de amortizaciones especiales:

    1. Un contribuyente hereda el 01/01/2015 el 50% de un inmueble correspondiendo el otro 50% a su hermano. El 01/08/2018 compra a su hermano su 50%. El inmueble estuvo arrendado todo el 2019.

      Adquisición lucrativa: 50% del inmueble heredado

      El importe que consta en escritura es de 40.000 euros

      Los gastos y tributos satisfechos en la adquisición de este 50% son 3.000 euros

      Adquisición onerosa: 50% del inmueble comprado a su hermano

      Importe de la adquisición es 60.000 euros

      Gastos y tributos satisfechos en la adquisición: 2.000 euros.

      El valor catastral del inmueble es de 100.000 euros siendo el valor de la construcción 80.000 euros.

      Cumplimentación:

      Marcará adquisición onerosa y lucrativa

      Para el cálculo de la amortización se tomará el mayor de:

      Coste de adquisición de la construcción 80%;*(3.000+60.000+2.000) = 52.000

      Valor catastral de la constucción 80.000

      "Amortización en casos especiales"= 3% *80.000= 2.400 euros

    2. Un contribuyente es usufructuario de un local adquirido por herencia el 01/12/2018. El importe del impuesto de Sucesiones y Donaciones satisfecho con ocasión de esta adquisición es de 10.000 euros . El local estuvo alquilado todo el 2019 y el importe del alquiler es de 400 euros mensuales.

      Cumplimentación

      Marcará adquisición lucrativa

      “Amortización en casos especiales”

      Si el usufructo fuese temporal y tuviera una duración de 5 años

      Amortización= Coste de adquisición/ duración del usufructo= 10.000/5= 2.000

      Si el usufructo fuera vitalicio

      Amortización= 3% * 10.000= 300

      Tanto si el usufructo es temporal como si es vitalicio el importe de la amortización no podrá superar el importe de los rendimientos íntegros del derecho, en este caso: 400*12= 4.800

    3. Un contribuyente compró el 50% de un inmueble por 150.000 euros y adquirió por donación el usufructo del 50%. El Impuesto de Sucesiones y Donaciones satisfecho por la adquisición del usufructo es de 30.000 y los gastos inherentes a la adquisición 5.000 euros. El valor catastral del inmueble es de 100.000 siendo el valor de la construcción 80.000 euros. El inmueble estuvo alquilado todo el 2019 siendo el importe del alquiler 600 euros mensuales.

      Cumplimentación

      Marcará adquisición onerosa y lucrativa

      Al ser titular de dos derechos distintos amortizará:

      El derecho de usufructo: 3% * (30.000+5.000)=1.050

      La plena propiedad: el coste de adquisición de la construcción (150.000*80%) es mayor que el valor catastral de la construcción (80.000*50%). La amortización sería: 3% ( 150.000*80%)= 3.600

      El importe de la “Amortización en casos especiales” será= 1.050+3.600= 4.650

    4. Un contribuyente adquirió el 01/01/2016 un terreno por 30.000 euros con unos gastos de 1.000 euros. En 01/12/2018 finaliza la construcción de la vivienda y el 01/01/2019 lo destina al alquiler.

      El coste de la construcción es de 150.000 euros, los gastos y tributos ascienden a 10.000 euros. El valor catastral de la construcción es de 100.000 euros

      Cumplimentación:

      Marcará adquisición onerosa.

      Para el cálculo de la amortización se tomará el mayor de: valor catastral de la construcción (100.000) o el coste de la construcción (150.000+10.000)

      "Amortización en casos especiales"= 3% (160.000) = 4.800

    5. Un contribuyente es propietario del 100% de una vivienda adquirida a título oneroso por 200.000 euros. El 1/12/2019 alquila una habitación que supone el 30% de la superficie de la vivienda.

      El valor catastral del inmueble es de 100.000 euros siendo el valor catastral de la construcción de 80.000 euros

      Cumplimentación

      Marcará adquisición onerosa.

      "Amortización en casos especiales"

      Coste de adquisición de la construcción (200.000 *80%)= 160.000 que es mayor que el valor catastral de la construcción

      La habitación supone el 30% del inmueble por lo que el coste de adquisición de la habitación sería: (160.000*30%)= 48.000

      La amortización correspondiente a la habitación: (3%*48.000)= 1.140 Como la habitación sólo estuvo arrendada un mes el importe de la "Amortización en casos especiales" sería 1/12* 1.440= 120

    6. Un contribuyente compró el 1/1/2016 el 60% de una vivienda por 80.000 euros. El 01/10/2019 compra el otro 40% por 40.000 euros. El valor catastral es de 100.000 euros y el de la construcción 80.000 euros.

      Cumplimentación

      Marcará adquisición onerosa

      Para el cálculo de la amortización se tomará el mayor de:

      El valor catastral de la construcción 80.000

      El coste de adquisición de la construcción (80.000 + 40.000)*80% = 96.000

      El valor amortizable será : 96.000

      El importe de la “Amortización en casos especiales” será= 3%*[(80.000*80%)+(40.000*80%)*3/12]=2.400

    7. Un contribuyente adquiere por 200.000 euros un inmueble para destinarlo al alquiler. La vivienda, por ser de reciente construcción no tiene valor catastral. El valor del suelo se estima en un 10%.

      Cumplimentación

      Marcará adquisición onerosa

      El valor de la construcción: (200.000*90%)= 180.000

      El importe de la “Amortización en casos especiales” será= (3%*180.000)=5.400

    Ejemplo de amortización con una mejora

    En enero adquiero un piso por 120.000 euros, los gastos y tributos satisfechos fueron 10.000 euros. Antes de dedicarlo al alquiler realizo una reforma por un valor de 30.000 euros. La reforma finaliza en septiembre y en el mes de diciembre alquilo el inmueble. El valor catastral del suelo es de 100.000 euros y el de la construcción 80.000 euros.

    Cumplimentación

    • Fecha de adquisición: 01/01/2019
    • Número de días de duración del contrato de arrendamiento: 31
    • Valor catastral: 100.000
    • Valor catastral de la construcción: 80.000
    • % del valor catastral de la construcción (lo calcula el programa): 80%
    • Importe de adquisición: 120.000
    • Gastos y tributos inherentes a la adquisición: 10.000
    • Mejoras realizadas en 2019:
    • NIF de quien realizó la obra (de cumplimentación voluntaria) Fecha (de cumplimentación voluntaria) Importe: 30.000 (no se excluye la parte de suelo). Días de amortización: 31