IVA o Transmisiones Patrimoniales Onerosas en la compra de vivienda

Concepto de primera entrega de viviendas (viviendas nuevas)

Se entiende por “primera entrega” de viviendas aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes.

Es decir, si el promotor, una vez finalizadas las obras, alquila las viviendas y transcurridos dos años las pone a la venta, si las viviendas se adquieren por los propios arrendatarios, la entrega de las mismas suponen una “primera entrega”, no así, si dichas viviendas se adquieren por personas distintas.

Se considerará que las obras de construcción de una vivienda están terminadas cuando se expide un certificado de fin de obra por el arquitecto y aparejador que dirigieron las mismas.

  • Las primeras entregas de viviendas (viviendas nuevas) tributan por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
  • Las segundas y ulteriores entregas de viviendas (viviendas usadas) tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP).

 

Concepto de vivienda y tipo de IVA aplicable a la compra y al arrendamiento con opción de compra

Tradicionalmente, la Dirección General de Tributos define la vivienda como "edificio o parte del mismo destinado a habitación o morada de una persona física o de una familia, constituyendo su hogar o la sede de su vida doméstica".

La Ley 37/1992, de 28 de diciembre del Impuesto sobre el Valor Añadido, no define expresamente qué se entiende por vivienda a efectos del IVA; sin embargo, cuando establece el tipo impositivo aplicable a la entrega de las mismas preceptúa que se aplicará el tipo impositivo reducido del 10% a la entrega de edificios destinados principalmente a viviendas (edificaciones en que al menos el 50% de la superficie construida se destine a viviendas), incluidos garajes y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente y, siempre que el número de plazas de garaje a asignar a cada propietario no exceda de dos unidades.

La compra de una vivienda nueva supone para el comprador la obligación de soportar el Impuesto sobre el Valor Añadido. El IVA que soporta el comprador es el resultado de multiplicar el precio de la misma por el tipo impositivo vigente en el momento de la compra. El pago se realiza al vendedor quien, a su vez, ingresará el impuesto en la Hacienda Pública.

Los tipos impositivos establecidos actualmente son:

  • 10% con carácter general. Las entregas de viviendas que se produzcan desde el 20 de agosto de 2011 hasta el 31 de diciembre de 2012 se beneficiarán de la tributación al tipo del 4% en virtud de la Disposición Transitoria Cuarta del Real Decreto-Ley 9/2011, de 19 de agosto de 2011 (modificada por la Disposición Final Quinta del Real Decreto-Ley 20/2011, de 30 de diciembre de 2011).
  • 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

En los contratos de arrendamiento con opción de compra (prestación de servicios), de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidas hasta dos plazas de garaje por vivienda y anexos en ellos situados que se arrienden conjuntamente, siempre que no se haya ejercitado la opción de compra, se aplicarán los tipos impositivos del 10% y, del 4% en el caso de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

La compra de una vivienda usada supone para el comprador el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas que ingresará él mismo en la Hacienda Autonómica correspondiente al lugar en que se halle situado el inmueble.