Tributación de los inmuebles urbanos propiedad de no residentes personas físicas

1.- CONSIDERACIONES GENERALES

Si usted tiene la condición de no residente en España y es propietario de algún inmueble urbano situado en este país, estará sometido al Impuesto sobre la Renta de no Residentes y a un tributo de carácter local, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Además, con carácter temporal, se ha restablecido el Impuesto sobre el Patrimonio para los ejercicios 2011, 2012, 2013 y 2014.

1.1. REPRESENTANTE

Salvo en los casos de residentes en países o territorios con los que no exista un efectivo intercambio de información tributaria, no existe obligación de nombrar representante ante la Administración Tributaria. No obstante, puede designarse voluntariamente si así se desea y comunicar el nombramiento a la Delegación o Administración de la Agencia Tributaria correspondiente al lugar de situación del inmueble.

1.2. NUMERO DE IDENTIFICACIÓN FISCAL (NIF)

En España cada persona tiene asignado un número de identificación fiscal que debe consignar en las declaraciones de impuestos y en las comunicaciones que dirija a la Administración Tributaria.

En general, tratándose de personas de nacionalidad española, el NIF es el número de su Documento Nacional de Identidad (DNI) y, tratándose de personas de nacionalidad extranjera, el NIF es el Número personal de Identificación de Extranjero (NIE). La tramitación de estas identificaciones se realiza ante la Dirección General de la Policía. No obstante, los extranjeros que no dispongan de NIE, bien de forma transitoria por estar obligados a tenerlo o bien de forma definitiva al no estar obligados a ello, deberán solicitar la asignación de un NIF a la Administración Tributaria cuando vayan a realizar operaciones de naturaleza o con trascendencia tributaria.

2.- IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES

Cuando un inmueble sea propiedad de un matrimonio o de varias personas, cada una de ellas es un contribuyente independiente, por lo que deberán presentar declaraciones separadas.

Dependiendo del destino del inmueble, las rentas sometidas a gravamen son:

2.1. RENTAS IMPUTADAS DE BIENES INMUEBLES URBANOS DE USO PROPIO.

El rendimiento a declarar será la cantidad resultante de aplicar al valor catastral del inmueble, que figura en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), los porcentajes siguientes:

  • Con carácter general, el 2 por 100.
  • En caso de inmuebles con valores catastrales revisados o modificados a partir del 1 de enero de 1994, el 1,1 por 100.

Este rendimiento se entiende devengado una vez al año, el día 31 de diciembre.

Se declarará la parte proporcional de dicho importe si no se ha sido propietario del inmueble durante todo el año o si durante algún período de tiempo ha estado arrendado.

Tipo de gravamen:

Año de devengo

2011

2012-2014

Tipo de gravamen

24%

24,75%

Modelo: modelo 210, consignando el tipo de renta 02.

  • Formas de presentación:
-   en papel, generado como resultado de imprimir un formulario cumplimentado en el portal de internet de la Agencia Tributaria.

-   telemática, por internet.

Plazo de presentación: durante todo el año natural siguiente al de la fecha de devengo.

Domiciliación del pago de la deuda tributaria: en caso de presentación telemática, puede domiciliarse el pago hasta el 23 de diciembre.

2.2. RENDIMIENTOS DE INMUEBLES ARRENDADOS

El rendimiento a declarar será el importe íntegro que se recibe del arrendatario, sin deducir ningún gasto.

No obstante, cuando se trate de contribuyentes residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea, para la determinación de la base imponible, podrán deducir los gastos previstos en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, siempre que se acredite que están relacionados directamente con los rendimientos obtenidos en España y que tienen un vínculo económico directo e indisociable con la actividad realizada en España.

Este rendimiento se entiende devengado cuando resulte exigible por el arrendador o en la fecha de cobro si es anterior.

Tipo de gravamen:

Año de devengo

2011

2012-2014

Tipo de gravamen

24%

24,75%

Modelo: modelo 210, consignando el tipo de renta 01.

Se utilizará tanto para declarar de forma separada cada devengo de renta como para declarar de forma agrupada varias rentas obtenidas en un período determinado.

Podrán agruparse varias rentas obtenidas por un mismo contribuyente siempre que correspondan al mismo código de tipo de renta, procedan del mismo pagador, les sea aplicable el mismo tipo de gravamen y, además, si derivan de un bien o derecho, procedan del mismo bien o derecho.

El período de agrupación será trimestral si se trata de autoliquidaciones con resultado a ingresar, o anual si se trata de autoliquidaciones de cuota cero o con resultado a devolver.

Formas de presentación:

-   en papel, generado como resultado de imprimir un formulario cumplimentado en el portal de internet de la Agencia Tributaria.

-   telemática, por internet.

Plazo de presentación: depende del resultado de la autoliquidación:

  • Con resultado a ingresar: los veinte primeros días naturales de los meses de abril, julio, octubre y enero, en relación con las rentas cuya fecha de devengo esté comprendida en el trimestre natural anterior.

Domiciliación del pago de la deuda tributaria: en el caso de presentación telemática, podrá domiciliarse el pago entre el 1 y el 15 de los meses de abril, julio, octubre y enero.

  • Con resultado de cuota cero: del 1 al 20 de enero del año siguiente al de devengo de las rentas declaradas.
  • Con resultado a devolver: a partir del 1 de febrero del año siguiente al de devengo de las rentas declaradas y dentro del plazo de cuatro años contados desde el término del período de declaración e ingreso de la retención. Se entenderá concluido el plazo para la presentación de la autoliquidación en la fecha de su presentación.

2.3. GANANCIAS DERIVADAS DE LA VENTA DE INMUEBLES.

Constituye una renta sometida a gravamen la obtención de una ganancia patrimonial como consecuencia de la venta de un inmueble. Esta renta se entiende devengada cuando se produce la alteración patrimonial.

Con carácter general, la ganancia se determinará por diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición.

El valor de adquisición estará formado por el importe real por el que se adquirió el inmueble objeto de transmisión, al que se sumarán el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente. En función del año de adquisición, este valor se corregirá mediante la aplicación de unos coeficientes de actualización que se establecen, de forma anual, en la Ley de Presupuestos Generales del Estado.

Para los bienes que se transmitan en el año 2013, los coeficientes son los siguientes:

Año de adquisición

Coeficiente

1994 y anteriores

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

1,3167

1,3911

1,3435

1,3167

1,2912

1,2680

1,2436

1,2192

1,1952

1,1719

1,1489

1,1263

1,1042

1,0826

1,0614

1,0406

1,0303

1,0201

1,0100

1,0000

No obstante, cuando las inversiones se hubieran efectuado el 31 de diciembre de 1994, será de aplicación el coeficiente 1,3911.

La aplicación de un coeficiente distinto de la unidad exigirá que la inversión hubiese sido realizada con más de un año de antelación a la fecha de la transmisión del bien inmueble.

Para los bienes que se transmitan durante el año 2014, los coeficientes son los siguientes: 

Año de adquisición

Coeficiente

1994 y anteriores

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

1,3299

1,4050

1,3569

1,3299

1,3041

1,2807

1,2560

1,2314

1,2072

1,1836

1,1604

1,1376

1,1152

1,0934

1,0720

1,0510

1,0406

1,0303

1,0201

1,0100

No obstante, cuando las inversiones se hubieran efectuado el 31 de diciembre de 1994, será de aplicación el coeficiente 1,4050.

La aplicación de un coeficiente distinto de la unidad exigirá que la inversión hubiese sido realizada con más de un año de antelación a la fecha de la transmisión del bien inmueble.

Si el inmueble que ahora se transmite hubiese estado arrendado, el valor así determinado deberá minorarse en el importe de las amortizaciones correspondientes al período de arrendamiento. Estas amortizaciones también se actualizan atendiendo al año al que correspondan.

El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se haya efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido por cuenta del vendedor.

Pues bien, la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición así determinados será la ganancia que se someta a tributación.

No obstante, si el inmueble que ahora se transmite por una persona física que lo adquirió con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, la ganancia previamente hallada puede ser reducida al resultar aplicable un régimen transitorio.

Si el transmitente ha adquirido el inmueble en dos fechas distintas o el inmueble ha sido objeto de mejora, habrá que efectuar los cálculos como si se tratara de dos ganancias.

Exención parcial:

Están exentas en un 50 por ciento las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles urbanos situados en territorio español que hubiesen sido adquiridos a partir del 12 de mayo de 2012 y hasta el 31 de diciembre de 2012. Esta exención parcial no resulta aplicable:

  • En el caso de personas físicas, cuando el inmueble se hubiera adquirido o transmitido a su cónyuge, a cualquier persona unida al contribuyente por parentesco, en línea recta o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido, a una entidad respecto de la que se produzca, con el contribuyente o con cualquiera de las personas anteriormente citadas, alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas.
  • En el caso de entidades, cuando el inmueble se hubiera adquirido o transmitido a una persona o entidad respecto de la que se produzca alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, o al cónyuge de la persona anteriormente indicada o a cualquier persona unida a esta por parentesco, en línea recta o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido.

Tipo de gravamen:

Año de devengo

2011

2012-2014

Tipo de gravamen

19%

21%

La persona que adquiere el inmueble, sea o no residente, está obligada a retener e ingresar en el Tesoro Público el 3 por 100 de la contraprestación acordada. Esta retención tiene para el vendedor el carácter de pago a cuenta del impuesto que corresponda por la ganancia derivada de la transmisión. Por tanto, el adquirente entregará al vendedor no residente un ejemplar del modelo 211 (con el que se ha ingresado la retención), a fin de que este último pueda deducir la retención de la cuota a ingresar resultante de la declaración de la ganancia. Si la cantidad retenida es superior a la cuota a ingresar, se podrá obtener la devolución del exceso.

En el caso de que la retención no se ingrese, el inmueble quedará afecto al pago del importe que resulte menor entre la retención y el impuesto correspondiente.

Modelo de declaración:

  • Modelo 210, aprobado por la Orden EHA/3316/2010, de 17 de diciembre, consignando el tipo de renta 28.

Formas de presentación:

-   en papel, generado como resultado de imprimir el formulario cumplimentado en el papel de internet de la Agencia Tributaria.

-   telemática, por internet.

Cuando el inmueble objeto de transmisión sea de titularidad compartida por un matrimonio en el que ambos cónyuges sean no residentes, excepcionalmente se podrá realizar una única declaración.

Plazo: tres meses contados a partir del término del plazo que tiene la persona que adquirió el inmueble para ingresar la retención (este plazo es, a su vez, de un mes desde la fecha de la venta).

Devolución del exceso retenido En el caso de pérdidas patrimoniales o en el caso de que la retención practicada sea superior a la cuota que debería haberse ingresado, existe derecho a la devolución del exceso retenido. El procedimiento de devolución se inicia con la presentación del modelo de declaración.

La Administración puede practicar liquidación provisional dentro de los seis meses siguientes al término del plazo establecido para la presentación de la declaración. Cuando la declaración se presente fuera de plazo, los seis meses se computarán desde la fecha de su presentación. Si la liquidación provisional no se practica en el referido plazo, la Administración Tributaria procederá a devolver de oficio el exceso sobre la cuota autoliquidada, sin perjuicio de la práctica de ulteriores liquidaciones que pudieran resultar procedentes. Transcurridos los seis meses citados sin que se haya ordenado el pago de la devolución por causa no imputable al contribuyente, se añadirán a la cantidad pendiente de devolución los correspondientes intereses de demora.

3.- IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO

Con carácter temporal, para los ejercicios 2011, 2012, 2013 y 2014, se ha restablecido este impuesto, que se devenga el 31 de diciembre de cada uno de esos ejercicios.

Base liquidable: La base imponible se reducirá, en concepto de mínimo exento, en 700.000 euros.

Obligación de declarar: Están obligados a declarar los sujetos pasivos cuya cuota resulte a ingresar. También están obligados aquellos cuyo valor de bienes y derechos resulte superior a 2.000.000 de euros, aún cuando la cuota resultara negativa.

4.- IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES

Se trata de un impuesto local, es decir, exigido por los Ayuntamientos, que deben pagar los propietarios de bienes inmuebles.

Todos los bienes inmuebles de cada municipio están incluidos en un censo y tienen asignado un valor (valor catastral). Partiendo del valor catastral y aplicando el tipo de gravamen que establece el Ayuntamiento, se obtiene el importe a pagar.

Anualmente, por cada inmueble incluido en el censo, se emite un recibo para efectuar el pago del Impuesto. Normalmente, los Ayuntamientos establecen la posibilidad de domiciliar el pago del recibo en una cuenta bancaria, con lo que se facilita que éste se efectúe dentro del plazo de pago fijado y se eviten los recargos.

El plazo para efectuar el pago varía en cada municipio, si bien normalmente es en torno a los meses de septiembre, octubre y noviembre de cada año.